Comprei um imóvel e descobri um problema depois. Quem é responsável?

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de muitas pessoas.

Por isso, descobrir depois da compra que existem infiltrações, problemas estruturais, defeitos de construção ou outras irregularidades pode gerar uma preocupação enorme.

Mas quem deve arcar com o problema?

A resposta depende de diversos fatores, principalmente quem vendeu o imóvel, qual é a natureza do problema, quando ele surgiu e se poderia ter sido identificado no momento da compra.

O que é um vício oculto no imóvel?

O vício oculto é um problema que não era facilmente perceptível no momento da compra e que só se manifesta posteriormente.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa compre uma casa aparentemente em perfeitas condições e, alguns meses depois, descubra uma infiltração grave dentro de uma parede.

Ou compre um apartamento e posteriormente identifique um problema de impermeabilização que não poderia ser percebido em uma visita comum ao imóvel.

Nessas situações, pode ser necessário investigar se o problema já existia no momento da aquisição, ainda que tenha se manifestado somente depois.

Todo problema descoberto depois da compra é responsabilidade do vendedor?

Não.

O simples fato de o comprador descobrir um problema depois de adquirir o imóvel não significa automaticamente que o vendedor seja responsável.

É necessário analisar:

• qual é o problema;
• quando ele surgiu;
• se já existia antes da venda;
• se poderia ser identificado durante uma vistoria;
• se o vendedor tinha conhecimento da situação;
• se o problema foi informado ao comprador;
• o que foi estabelecido no contrato.

Por isso, a análise documental e técnica do imóvel pode ser fundamental.

E se o vendedor sabia do problema e não informou?

A situação pode ser mais grave quando existem indícios de que o vendedor conhecia o problema e deliberadamente deixou de informá-lo ao comprador.

Imagine que o proprietário saiba que existe uma infiltração recorrente e faça uma pintura recente justamente para esconder as manchas antes da venda.

Se posteriormente o problema reaparecer, documentos, fotografias, mensagens, testemunhas e até uma perícia podem ajudar a demonstrar o que ocorreu.

A omissão de uma informação relevante pode gerar consequências jurídicas.

O vendedor pode dizer que o imóvel foi vendido “no estado em que se encontra”?

É comum encontrar contratos com expressões como:

“O comprador declara ter vistoriado o imóvel e aceita adquiri-lo no estado em que se encontra.”

Essa cláusula deve ser interpretada com cuidado.

Ela pode ser relevante para problemas visíveis e conhecidos pelo comprador, mas não significa necessariamente que o vendedor esteja automaticamente protegido contra qualquer problema oculto ou informação que tenha sido omitida.

A validade e o alcance da cláusula dependem das circunstâncias concretas da negociação.

Comprei um imóvel usado. Também posso reclamar?

Sim, dependendo da situação.

A existência de desgaste natural decorrente da idade do imóvel é diferente da existência de um vício oculto que comprometa sua utilização ou reduza significativamente seu valor.

Por exemplo, é esperado que um imóvel antigo apresente determinado nível de desgaste.

Outra situação é descobrir, pouco tempo depois da compra, um problema grave de impermeabilização, uma falha estrutural ou outra condição que já existia anteriormente e não era perceptível ao comprador.

Por isso, é importante diferenciar desgaste normal de vício preexistente.

E se o imóvel foi comprado de uma construtora?

Nesse caso, a análise pode ser diferente.

Quando existe uma relação de consumo entre o comprador e a construtora ou incorporadora, podem ser aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor, além das regras específicas relacionadas à construção civil.

Problemas como:

• infiltrações;
• rachaduras;
• falhas de impermeabilização;
• problemas elétricos;
• defeitos hidráulicos;
• problemas estruturais;

podem exigir uma análise técnica para identificar sua origem e extensão.

Também é necessário verificar a natureza do defeito e os prazos aplicáveis ao caso.

A construtora é responsável por qualquer problema no imóvel?

Também não.

É necessário identificar a origem do problema.

Um defeito decorrente de falha construtiva pode gerar responsabilidade da construtora.

Já um problema causado posteriormente pelo próprio proprietário, por falta de manutenção ou por uma intervenção realizada no imóvel pode ter tratamento diferente.

Por isso, antes de simplesmente atribuir responsabilidade à construtora, é recomendável buscar uma avaliação técnica.

Preciso fazer uma perícia?

Nem sempre, mas uma avaliação técnica pode ser extremamente importante.

Quando existe uma discussão sobre infiltração, rachadura, impermeabilização ou problema estrutural, não basta afirmar que o imóvel apresenta um defeito.

É importante compreender:

qual é a origem do problema?

quando ele provavelmente surgiu?

qual é a extensão do dano?

qual é o custo para repará-lo?

o problema compromete a segurança ou utilização do imóvel?

Um engenheiro ou arquiteto pode elaborar um laudo técnico que ajude a documentar essas questões.

Qual é o prazo para reclamar de um problema no imóvel?

O prazo depende da natureza do problema e da relação jurídica existente.

Em relações de consumo, por exemplo, existem regras específicas para vícios aparentes e ocultos.

Nas relações civis entre particulares, a análise pode envolver as regras do Código Civil sobre os vícios redibitórios, além de outros dispositivos aplicáveis.

Por isso, não é recomendável simplesmente considerar que “já passou muito tempo” ou, ao contrário, presumir que existe um prazo único para qualquer problema.

O ideal é analisar quando o defeito foi descoberto, qual é sua natureza e quem foi o vendedor.

Posso pedir o dinheiro de volta?

Dependendo da gravidade do problema e das circunstâncias da compra, pode existir essa possibilidade.

Em determinadas situações, o comprador pode buscar a resolução do negócio.

Em outras, pode ser mais adequado exigir a correção do problema ou buscar abatimento proporcional do preço.

Também podem existir pedidos relacionados aos prejuízos efetivamente comprovados.

A solução depende da gravidade do vício e das consequências que ele produz no imóvel.

Posso exigir que o vendedor pague o conserto?

Dependendo do caso, sim.

Se ficar demonstrado que existe um vício preexistente que gera responsabilidade do vendedor, pode haver fundamento para exigir os custos necessários à reparação ou outras medidas juridicamente cabíveis.

Entretanto, é importante evitar realizar uma reforma significativa antes de documentar adequadamente o problema.

Fotografias, vídeos, laudos e orçamentos podem ser importantes para demonstrar a situação original.

O que devo fazer se descobrir um problema depois de comprar o imóvel?

O ideal é agir rapidamente.

1. Documente o problema

Tire fotografias e faça vídeos.

Se possível, registre a data em que o problema foi identificado.

2. Evite esconder ou alterar o problema

Antes de realizar uma grande reforma, procure documentar a situação original.

3. Solicite uma avaliação técnica

Dependendo do problema, um profissional habilitado poderá identificar sua origem e extensão.

4. Reúna os documentos da compra

Separe:

• contrato;
• escritura;
• matrícula;
• comprovantes de pagamento;
• anúncios;
• mensagens;
• e-mails;
• laudos de vistoria;
• fotografias anteriores à compra;
• documentos relacionados ao imóvel.

5. Comunique formalmente o responsável

A comunicação formal ajuda a demonstrar quando o problema foi informado e qual solução foi solicitada.

6. Procure orientação jurídica

Com os documentos e o laudo técnico em mãos, será possível avaliar com mais precisão quais medidas podem ser adotadas.

E se o problema apareceu depois de anos?

O tempo decorrido é relevante, mas não necessariamente encerra a discussão.

Em casos de vício oculto, um dos pontos fundamentais é identificar quando o problema se tornou perceptível e qual era sua natureza.

Além disso, podem existir prazos diferentes conforme a relação jurídica.

Por isso, se você descobriu um problema grave em um imóvel adquirido anteriormente, vale a pena buscar uma análise individualizada antes de concluir que não existe mais nenhuma possibilidade de responsabilização.

Comprei um imóvel e descobri um problema. O que posso fazer?

A primeira coisa é não presumir que o problema é automaticamente responsabilidade do vendedor ou da construtora.

Também não é recomendável aceitar imediatamente que “imóvel usado é assim mesmo”.

É necessário identificar a origem do problema, verificar se ele já existia no momento da compra, analisar o contrato e observar os prazos aplicáveis.

Dependendo do caso, podem existir medidas para buscar:

• reparação do problema;
• ressarcimento dos custos;
• abatimento do preço;
• resolução do contrato;
• perdas e danos;
• outras medidas cabíveis.

Descobriu um problema depois de comprar um imóvel?

Guarde os documentos, fotografe o problema e, se necessário, procure uma avaliação técnica.

A responsabilidade depende das circunstâncias concretas da compra e da origem do problema.

Quanto antes a situação for documentada, melhor será a possibilidade de avaliar adequadamente os direitos do comprador.

Leone Advogados
Atuação em Direito Imobiliário, contratos e relações de consumo.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.